Курсовая работа договор аренды здания или сооружения

15.09.2019 Дементий DEFAULT 1 comments

Наем жилых строений ст. N ред. Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Если же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования. Калпина А.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Понятие и элементы договора аренды зданий и сооружений. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений. Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений. Проблемы аренды зданий и сооружений рассматривали такие авторы как Д. Лукашевич, М. Мещерякова и др. Отдавая должное проведенным исследования, отметим нерешенность на законодательном уровне многих проблем, что порождает проблемы в правоприменительной практике.

Целью работы является анализ правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, определение особенностей, проблем регулирования данного договора. Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи: — рассмотреть понятие зданий и сооружений как объектов аренды — провести анализ понятия и современного состояния правового регулирования договора аренды сделок с жилыми объектами — рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений — рассмотреть ответственность сторон в договоре аренды зданий и сооружений.

Предмет исследования — нормы действующего законодательства, регулирующие отношения в данной сфере. Методы исследования избраны с учетом поставленной цели, объекта и предмета исследования.

В процессе исследования использованы общенаучные и специально-юридические методы. Формально-логический метод позволил выявить противоречия в понятийном аппарате договорных отношений в курсовая работа договор аренды здания или сооружения аренды зданий и сооружений.

Догматический метод использован при формулировании дефиниций правовых понятий. С помощью технико-юридического метода сформулирован ряд предложений по совершенствованию норм действующего законодательства, регулирующего договор аренды зданий и сооружений. Федеральный закон от Определении Верховного Суда Российской Федерации от Постановление Северо-Кавказского округа от Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от Постановление АС Дальневосточного округа от Однако многие вопросы до настоящего времени остались малоисследованными в юридической литературе, хотя правоприменительная практика почти повсеместно сталкивается с проблемами в их разрешении, что также обуславливает актуальность темы настоящего исследования.

Целью настоящей работы является исследование договора аренды зданий и сооружений. Для достижения намеченной цели в настоящей работе определены следующие задачи : определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность договоров аренды; охарактеризовать понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений; провести анализ порядка исполнения обязательства по передаче здания сооружения в аренду. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды зданий и сооружений, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Курсовая работа договор аренды здания или сооружения 5372

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды зданий и сооружений.

Теоретической основой работы являются исследования российских авторов, посвященные анализируемой проблематике. Методологию исследования сравнительный, системно-структурный и статистический методы исследования, а также анализ эмпирических материалов.

10634

В работе использовались отдельные положения Конституции и соответствующих законов Организация дела работа клиника Федерации, научные труды в области гражданского права, других отраслей знания. Это предопределило комплексный подход к теме исследования.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей.

Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. В действующем законодательстве РФ дается следующее легальное определение договора аренды. По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и курсовая работа договор аренды здания или сооружения или во временное пользование ст. По юридической природе договор аренды является консенсуальным считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендаторувозмездным, взаимным синаллагматическим: исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору и двусторонним сторонами являются арендодатель и арендатор.

За исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным.

Так, арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о понуждении изменить договор аренды, разъяснив, что договор аренды в силу ст.

Согласно ст. Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается. Предметом договора аренды может быть как движимое, так курсовая работа договор аренды здания или сооружения недвижимое имущество.

Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. Курсовая работа договор аренды здания или сооружения могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги и т. Абесалашвили полагает, что по действующему законодательству существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

Согласно норме п. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным так, в судебной практике договоры аренды признавались незаключенными ввиду того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки - характеристики, позволяющие четко установить индивидуализировать объекты аренды.

В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план чертеж границ земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Корнийчук считает, что из определения договора аренды, установленного ст. Такое мнение следует признать более обоснованным. На это указывает и практика.

Курсовая работа договор аренды здания или сооружения 6378

Так, арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным, отметив, что стороны надлежащим образом указали в договоре все существенные условия, как-то: предмет аренды и размер арендной платы.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что в силу ст. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду ст. К последним относятся, например, лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения курсовая работа договор аренды здания или сооружения праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений.

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц.

Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости. Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно.

Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений. Данный параграф состоит из шести статей: ст. Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно правданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте. Следует сразу курсовая работа договор аренды здания или сооружения, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды в том числе об аренде недвижимости применяются в полном объеме.

Договор аренды зданий и сооружений

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки — существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным.

Курсовая работа: Договор аренды зданий и сооружений

Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. В силу п. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды зданий и сооружений влечет недействительность конкретного соглашения.

Так, применительно к аренде, ст. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье ГК РФ, делятся на четыре группы. Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имуществ. Сложно говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано. По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения.

Одна группа авторов [12] предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа авторов предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне [13]. Под объектом договора подразумеваются действия поведение сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора [14]. Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц.

В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренды зданий и сооружений.

В действующем Гражданском кодексе, новая классификация - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение". Как отмечает Садиков О. Н, данные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие "здание" технически курсовая работа договор аренды здания или сооружения строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.

Заметим также, что ГК не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений. Важное значение имеет разграничение здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения.

В этом смысле под зданием сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним под землей самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется или может быть использован по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми искусственно реферат человек и его сознание. Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе горы, скалы и т. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей например, шахтыпоскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания сооружения с земельным участком должна быть столь прочной фундаментальнойчто перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от курсовая работа договор аренды здания или сооружения построек и конструкций ларьков, палаток, киосков и т. В-четвертых, зданием сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным отдельно стоящим.

По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации ст.

В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания сооружения и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий сооружений и незавершенных строительством объектов.

Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений. Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду.

Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых производственных, культурных и т.

Федеральным законом от 15 июня г. Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст.

Из курсовая работа договор аренды здания или сооружения нормы следует, что ГК РФ использует термин "жилое помещение" как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилой дом в целом, так и его отдельные части.

Исходя из аналогии закона, термин "нежилое помещение" можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих то есть и изолированных помещений, и их частей. В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября г. В упомянутом документе термин "нежилые помещения" употребляется в одном ряду с понятиями "здания", "строения", следовательно, "нежилые помещения" это самостоятельное "узкое" понятие.

Согласно же трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля курсовая работа договор аренды здания или сооружения. Согласно Федеральному закону "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

А в силу ст. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения части помещения. Обратимся к ведомственным нормативным актам. Так, Министерство государственного имущества РФ представляет собой орган исполнительной власти России, управляющий государственным имуществом, в частности, государственным недвижимым имуществом.

Распоряжением названного органа от 23 марта г.

Договор аренды ЧАСТИ нежилого здания или сооружения.

В этом документе в перечень объектов недвижимого имущества вошли административные здания, сооружения и наряду с ними нежилые помещения. Распоряжением Мингосимущества РФ от 16 января г. В распоряжении того же министерства от 30 апреля г. Далее в этом тексте указано, что к помещениям могут относиться отдельно стоящее здание, его надземная встроено-пристроенная часть, чердак мансардаполуподвал, подвал.

5.3. Отдельные виды договора аренды

Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина "нежилые помещения" не выработано. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином "помещения", на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае не оправданно.

Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект.

При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренда нежилых зданий. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом курсовая работа договор аренды здания или сооружения регулирования в том или ином случае.

Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше. Несмотря на все противоречия, что сложились за эти годы, представляется обоснованным придерживаться точки зрения на соотношение вышеназванных понятий исходя из того, что Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых производственных, культурных и т.

Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина "нежилое помещение", в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями. Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные.

Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения

Проблему может разрешить только судебно-арбитражная практика. Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

  • Тем более, что значение института аренды - в общем и аренды зданий, сооружений — в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений.
  • Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством.
  • Понятие зданий и сооружений как объектов договора аренды 6 1.
  • В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора.
  • Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость.
  • Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц.
  • Грибанов В.

При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за курсовая работа договор аренды здания или сооружения юридическими лицами, на вещном праве.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами ст.

При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

[TRANSLIT]

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо применительно к зданиям для обеспечения их деятельности в качестве организации в частности, для размещения офиса.

Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица п. Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы ст. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.